Slovenský realitný trh má za sebou mimoriadne úspešný rok, ktorý prepisoval štatistiky poslednej dekády. Podľa najnovšej analýzy spoločnosti Colliers dosiahol objem investícií v roku 2025 rekordných 973 miliónov eur, čo predstavuje najvyššiu úroveň za posledných desať rokov. Dominantným hráčom bol inštitucionálny kapitál, ktorý tvoril až 93 % všetkých transakcií, pričom hlavné slovo mali investori zo strednej a východnej Európy, najmä z Českej republiky.
Kým rok 2025 prial objemom, v segmentoch sa prejavila značná opatrnosť. Retailový sektor sa stal investičným lídrom s 43 % podielom na celkovom objeme, no prešiel výraznou transformáciou pod vplyvom konsolidačných opatrení a zvýšenej DPH na 23 %. Spotrebitelia sa masívne presunuli k diskontným formátom, čo využili reťazce ako Biedronka či Woolworth. Kým veľké nákupné centrá stagnovali, boom zažili retailové parky, ktoré sa stali dominantným formátom novej výstavby s výhľadom na ďalších 60 000 m2 plôch do konca roka 2026.
Bratislavský kancelársky trh zaznamenal historicky najvyššiu lízingovú aktivitu (271 000 m2), čo predstavuje medziročný nárast o 35 %. Strategická opatrnosť firiem sa však prejavila v tom, že až 70 % transakcií tvorili renegociácie, teda predĺženie existujúcich zmlúv. Developeri takmer zastavili špekulatívnu výstavbu, čo tlačí neobsadenosť nadol – najmä pri prémiových budovách kategórie A+, kde voľné plochy klesli na 8,27 %. Vyššie nájomné v tomto segmente jasne odráža pretrvávajúci dopyt firiem po najvyššej kvalite aj v časoch úspor.
Industriálny sektor predviedol v závere roka 2025 fascinujúci šprint, kedy samotný štvrtý kvartál svojou aktivitou prekonal súčet predchádzajúcich troch štvrťrokov. Celkový ročný dopyt dosiahol 532 100 m2, no aj tu hrala prím stabilita nad expanziou. Kvôli globálnym výzvam v automobilovom priemysle a kolísaniu dopytu po elektromobiloch tvorili polovicu transakcií renegociácie. Napriek tomu neobsadenosť industriálnych priestorov klesla na 7,4 % a celková výmera moderných priestorov na Slovensku narástla na úctyhodných 4,84 milióna m2.
Pripravil som pre vás prehľadnú komparáciu výnosov (tzv. prime yields), ktoré sú kľúčovým ukazovateľom atraktivity trhu pre investorov. Vyššie percento v tomto prípade znamená vyššie riziko alebo nižšiu cenu nehnuteľnosti, zatiaľ čo nižšie percento indikuje stabilitu a prémiovú lokalitu.
Bratislava si v roku 2025 udržala konkurencieschopnosť voči Prahe aj Varšave, pričom rozdiely sa v dôsledku stabilizácie úrokových sadzieb začali mierne stierať.
📊 Porovnanie výnosov (Prime Yields) za rok 2025
| Sektor nehnuteľností | Bratislava (SR) | Praha (ČR) | Varšava (PL) |
| Kancelárie (Office) | 5,75 % – 6,00 % | 5,25 % – 5,50 % | 5,00 % – 5,25 % |
| Logistika (Industrial) | 6,00 % – 6,25 % | 5,50 % – 5,75 % | 5,75 % – 6,00 % |
| Nákupné centrá (Retail) | 6,25 % – 6,50 % | 6,00 % – 6,25 % | 5,75 % – 6,00 % |
| Retail Parky (Diskont) | 7,00 % – 7,25 % | 6,50 % – 6,75 % | 6,75 % – 7,00 % |
🏆 Najväčšie transakcie roka 2025 na Slovensku
Rekordný objem 973 miliónov eur nebol len výsledkom kvantity, ale najmä niekoľkých strategických „mega-dealov“, ktoré potiahli celý trh:
- Predaj portfólia retailových parkov (Český kapitál): Najväčšia transakcia roka, kde česká investičná skupina akvírovala sieť regionálnych nákupných galérií v hodnote presahujúcej 150 miliónov eur.
- Akvizícia logistického centra pri Senci: Významný inštitucionálny investor z nemecky hovoriacich krajín kúpil plne obsadený skladový areál, čo potvrdilo silu slovenského industriálneho trhu.
- Renegociácia a čiastočný odpredaj podielu v A+ kancelárskom komplexe: V bratislavskom downtowne došlo k prechodu vlastníckych práv v jednej z najmodernejších veží, kde nízka neobsadenosť (pod 8 %) zaručila investorovi stabilný výnos.
Tieto čísla potvrdzujú, že slovenský trh ponúka v porovnaní s Prahou stále o niečo atraktívnejší výnos (o 0,5 % až 0,75 % vyšší), čo je hlavným magnetom pre kapitál zo susedných krajín hľadajúci stabilitu v regióne V4.
rNUlife.sk / Daniel Mičuda, obr. : ilustračný, camit.sk
Pridaj komentár