PRAHA / BRNO – Český realitný trh má za sebou rok, ktorý prepisoval štatistiky. Napriek tomu, že ceny nehnuteľností v najväčších mestách stúpli o desatinu, kupcovia sa do nových bytov doslova hrnuli. V Prahe sa predalo rekordných 7 800 bytov, čím padol doterajší strop z roku 2021. Trh nezastavili ani drahšie hypotéky, ľudia totiž prestali čakať na zázrak a začali konať.
Podľa najnovších dát spoločností Central Group, Skanska Residential a Trigema bol dopyt v metropole taký silný, že prekonal aj časy „lacných peňazí“. Skutočné čísla sú pritom podľa expertov ešte vyššie – ak započítame aj predaje inštitucionálnym investorom na nájomné bývanie, v Prahe mohlo majiteľa zmeniť takmer 10 000 nových jednotiek.
💸 Miliónový príplatok za rok
Vysoký záujem sa nekompromisne podpísal pod cenovky. Ak ste si koncom roka 2025 kupovali v Prahe nový byt, zaplatili ste zaň v priemere o 1,2 milióna Kč (49 470 EUR) viac než rok predtým.
Priemerná cena predaného bytu v Prahe sa vyšplhala na 174 375 Kč (7188 EUR) za m², čo pri bežnom 70-metrovom byte znamená celkovú sumu 12,2 milióna Kč (cca 503 000 EUR). Developeri pritom varujú, že byty v aktuálnej ponuke sú ešte drahšie a hranica 200 000 Kč (8245 EUR) za m² už prestáva byť výnimkou.
📊 Porovnanie realitných trhov (Praha vs. Brno)
| Mesto | Predané byty (2025) | Priemerná cena (m²) | Cena bytu 70 m² |
| Praha | 7 800 (rekord) | 174 375 Kč | 12,2 mil. Kč |
| Brno | 1 405 (top od 2016) | 137 200 Kč (5656 €) | 9,6 mil. Kč (395762 €) |
📉 Koniec vyčkávania na lacné hypotéky
Prečo trh tak prudko ožil? Domácnosti aj investori vlani stratili trpezlivosť. Mnohí prestali čakať, kým úrokové sadzby klesnú k hranici 2 % a zmierili sa s realitou okolo 4,5 – 5 %. Celkový objem hypoték v roku 2025 dosiahol 321 miliárd Kč (cca 13,23 mld. EUR), čo je druhý najvyšší výsledok v histórii Česka.
Vstúpili sme do roku 2026 a situácia sa neupokojuje. Začiatok januára priniesol mírny nárast priemerných sadzieb na 4,94 %, čo definitívne pochovalo nádeje na lacné úvery. Naopak, hrozba ďalšieho zdražovania bytov o 5 až 10 % kvôli nízkej ponuke a drahým stavebným prácam ženie ľudí k podpisu zmlúv čo najskôr.
📍 Kde v Prahe hľadať byty pod 150 000 Kč/m² (6 183 €/m²)?
Hoci priemerná cena v metropole vyletela nad 174 000 Kč (7 173 €) za meter štvorcový, v okrajových častiach Prahy stále existujú projekty, ktoré sa držia pod touto psychologickou hranicou. Šanca na nákup pod 150 000 Kč (6 183 €) sa však rýchlo vytráca a vyžaduje si kompromis v podobe dlhšieho dochádzania.
Praha 9 (Letňany, Čakovice): Tieto štvrte sú dlhodobo považované za „zásobáreň“ dostupnejšieho bývania vďaka veľkým rozvojovým plochám. Aktuálne sa tu ceny nových projektov pohybujú v rozmedzí 135 000 – 148 000 Kč (5 565 – 6 101 €) za m².
Praha 10 (Uhříněves, Horní Měcholupy): Juhovýchod Prahy ponúka stále pomerne priaznivé ceny, najmä v etapových projektoch veľkých developerov. Priemerný meter sa tu dá nájsť okolo 142 000 Kč (5 854 €).
Praha 5 (Zličín): Koncová stanica metra B je tradičným miestom pre rodinné bývanie. Ceny v novostavbách tu začínajú na 145 000 Kč (5 977 €), no s pribúdajúcou infraštruktúrou sa rýchlo blížia k celopražskému priemeru.
🛑 Nové pravidlá pre hypotéky od apríla 2026
Česká národná banka (ČNB) reaguje na prehriaty trh a od 1. apríla 2026 sprísňuje podmienky pre žiadateľov o hypotéku, najmä pre tých, ktorí kupujú nehnuteľnosť na investíciu.
1. Limit LTV (Loan-to-Value)
Pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti sa pri investičných bytoch (druhý a ďalší byt) znižuje na 75 %. To znamená, že ak kupujete investičný byt v Prahe za 12,2 mil. Kč (503 000 €), musíte mať z vlastných zdrojov pripravených aspoň 3,05 mil. Kč (125 750 €). Pre žiadateľov do 36 rokov pri vlastnom bývaní zostáva limit na 90 %.
2. Návrat limitov DTI a DSTI
ČNB opäť aktivuje limity na základe príjmov, ktoré boli v roku 2024 a 2025 uvoľnené:
DTI (Total Debt to Income): Celkový dlh žiadateľa nesmie presiahnuť 8,5-násobok jeho čistého ročného príjmu (pri mladých do 36 rokov 9,5-násobok).
DSTI (Debt Service to Income): Mesačná splátka všetkých úverov nesmie prekročiť 40 % čistého mesačného príjmu žiadateľa (pri mladých 45 %).
Poznámka k prepočtom: Všetky sumy sú kalkulované s kurzom 1 EUR = 24,257 CZK. Celkový objem poskytnutých hypoték v roku 2025 (321 mld. Kč) tak predstavuje približne 13,23 mld. EUR.
🛡️ Investícia ako bezpečný prístav
V čase, keď svetovými trhmi zmieta neistota a cena zlata trhá rekordy, sa český byt stal pre mnohých „tehlou zlata“.
„Dopyt tlačí nahor nesúlad medzi nízkou ponukou a vysokým dopytom. Nehnuteľnosti sú v Česku vnímané ako najstabilnejšia investícia, čo v dobe geopolitických turbulencií platí dvojnásobne,“ vysvetľuje Lenka Šindelářová z poradenskej spoločnosti Knight Frank.
Vývoj v roku 2026 bude ovplyvnený aj prísnejšími pravidlami pre investičné hypotéky, ktoré vstúpia do platnosti v apríli. Ak plánujete kúpu bytu v Prahe či Brne, experti radia neváhať – lacnejšie to v dohľadnej dobe zrejme nebude.
rNUlife.sk / Daniel Mičuda, obr. : Remax
Pridaj komentár